Wanneer wordt de jaarlijkse huuraanpassing doorgevoerd?
Algemeen
De huuraanpassing wordt meestal jaarlijks per 1 juli doorgevoerd.
Elk jaar worden in Nederland op 1 juli de huurprijzen aangepast. De overheid bepaalt hoeveel dit maximaal mag zijn. Minimaal 2 maanden voordat de huur wordt aangepast ontvang je hierover van ons een brief. Hierin staat de nieuwe huurprijs en geven we uitleg over het nieuwe bedrag.
Bekijk de Huurkrant voor meer informatie.
De huuraanpassing wordt meestal jaarlijks per 1 juli doorgevoerd.
Je ontvangt twee maanden voor de huuraanpassing schriftelijk bericht van ons.
De overheid bepaalt elk jaar de maximale huurverhoging. In 2024 mogen de huren van sociale huurwoningen met maximaal 5,8% stijgen.
Hiervoor gelden de richtlijnen die de Rijksoverheid jaarlijks bepaalt.
Vrije sector woningen
De overheid heeft bepaald dat voor 2024 de maximaal toegestane huurverhoging voor de vrije sector 5,5% is. Dat is 4,5% inflatie + 1%. Op deze site van de Rijksoverheid lees je hier meer over huurverhoging in de vrije sector.
Sociale huurwoningen en hoger inkomen
Voor de sociale huurwoningen heeft de overheid bepaald dat de huurverhoging maximaal 5,8% is.
Voor huurders met een hoger inkomen is de huurverhoging maximaal € 100. Bekijk de tabel maximale huurverhoging 2024 op de website van de Rijksoverheid.
De Goede Woning vindt een huurverhoging van € 100 een te grote sprong. Daarom rekenen we met een percentage van maximaal 7,8 %. Daarnaast zorgen we ervoor dat de huur niet boven de € 895,63 komt.
Wanneer je al huurtoeslag ontvangt, houd je het recht op huurtoeslag.
Wij geven de huuraanpassing door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst past je huurtoeslag pas aan na de definitieve berekening. Wel raden wij je aan om te controleren of dit goed is verwerkt bij de Belastingdienst.
Wel als je zelf de huur overmaakt. Als je de huur betaalt via een automatische incasso, passen wij het bedrag aan.
De overheid bepaalt elk jaar de maximale huurverhoging. In 2024 mogen de huren van sociale huurwoningen met maximaal 5,8% stijgen.
Sociale huurwoningen zijn woningen met een netto huurprijs tot en met € 879,66 (prijspeil 2024). De huuraanpassing is als volgt:
De inkomensafhankelijke huurverhoging is voor huurders in een sociale huurwoning die een hoog middeninkomen of hoog inkomen hebben. Dit is vastgesteld door de overheid. We kijken hierbij naar het inkomen over 2022.
De Goede Woning kiest ervoor om de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog inkomen. Ook kiezen we ervoor om niet te werken met het door de overheid vastgelegde maximumbedrag, maar met een maximum percentage van 7,8%. Op deze manier blijven we onder de door de overheid vastgestelde bedrag € 100,-.
Tot slot zorgen we ervoor dat de huurprijs van deze woningen niet hoger wordt dan € 895,63.
Bekijk de tabel maximale huurverhoging 2024 op de website van de Rijksoverheid
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor vrije sector woningen (geliberaliseerde huurwoningen).
Vrije sector woningen kunnen wel een huurverhoging krijgen, maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn.
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2024. Voor het inkomen wordt gekeken naar het totale gezinsinkomen verdiend in 2022.
De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen.
Er wordt alleen een huishoudverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van een eenpersoonshuishouden meer is dan € 52.753 en als het huishoudinkomen bij een meerpersoonshuishouden meer is dan € 61.046.
Op de huishoudverklaring wordt alleen de inkomenscategorie vermeld (Midden of Hoog). Daarna wordt uitgelegd wat de eisen bij elke inkomenscategorie zijn. De huishoudverklaring van de midden hoge inkomens gebruiken we niet, omdat wij deze huren niet inkomensafhankelijk verhogen dit jaar.
Kijk voor meer informatie op de website van de Belastingdienst:
Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op dat moment – bijvoorbeeld in maart of april 2024 – bij de Belastingdienst bekend zijn. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevens opvraag en 1 juli 2024 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar.
De huishoudverklaring moet tegelijkertijd met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de huishoudverklaring apart en/of later te versturen. De huishoudverklaring is een verklaring van de Belastingdienst die wij ontvangen als je een hoger inkomen hebt en we een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen vragen.
Wij horen van de Belastingdienst in welke inkomenscategorie je valt. Zij vertellen ons niet het precieze bedrag. Wij weten dus niet hoe hoog je inkomen is. Wij gebruiken de verklaring alleen om te kijken met welk percentage we de huurprijs mogen verhogen. Daarna worden deze gegevens vernietigd.
Ja, in bepaalde gevallen kun je bezwaar maken tegen de huuraanpassing.
Bezwaargronden op basis van inkomen
Bezwaar maken? Kijk eerst of dat kan! Dit staat op de website van de Huurcommissie, via de website van de Woonbond, of lees pagina 4 van de
Gedaald inkomen in vergelijking met vorig jaar
Als je inkomen over 2022 wel klopt, maar je inkomen over 2023 is gedaald moet je dit via een bezwaarschrift melden bij De Goede Woning. Dit bezwaarschrift moet aangevuld worden met inkomensgegevens over 2023 van alle bewoners en een uittreksel uit het GBA (gemeentelijke basisadministratie).
De inkomensverklaring vraag je aan bij de Belastingdienst. Als de inkomensverklaringen 2023 nog niet beschikbaar zijn bij de Belastingdienst, dan moeten de bewoners hun inkomensgegevens zelf aanleveren (bijvoorbeeld loonstroken).
Jouw bezwaarschrift met bijlagen moet vóór 1 juli 2024 bij ons binnen zijn. Wij verwerken deze zo snel mogelijk, maar kunnen niet garanderen dat de huur per 1 juli al is aangepast op dit lagere inkomen. Eventueel teveel betaalde huur ontvang je van ons terug.
Als de Belastingdienst de inkomensverklaringen niet op tijd kan aanleveren, dan heb je hier na 1 juli a.s. ook nog de tijd voor. Je moet wel vóór 1 juli 2024 bezwaar maken. Je kunt daarin aangeven dat jouw verzoek om inkomensverklaringen bij de Belastingdienst ligt. Als blijkt dat jouw inkomen inderdaad gezakt is tot onder de inkomensgrens dan betaalt De Goede Woning de eventueel teveel betaalde huur vanaf 1 juli 2024 terug.
Huurverlaging i.v.m. lager inkomen na 2021
Als je inkomen na 2021 lager is geworden kun je in de volgende situaties huurverlaging aanvragen:
• Je woonde op 1 maart 2023 in jouw huurwoning. En je hebt in 2023 GEEN huurverlaging gehad.
• Jouw huur is op 1 juli 2023 hoger dan € 577,91 per maand.
• Je woont alleen en jouw inkomen is lager geworden dan € 24.840 per jaar (of € 26.430 als je AOW krijgt).
• Je woont met 2 of meer personen en jouw inkomen is lager geworden dan € 32.370 per jaar (of € 35.150 als je AOW krijgt).
• Jouw verlaagde gezamenlijke inkomen is minimaal 6 maanden voor het verzoek tot huurverlaging opgetreden.
De gegevens waarmee je kunt aantonen dat jouw inkomenssituatie is gewijzigd, moet je zelf bij De Goede Woning aanleveren. Je kunt de eenmalige huurverlaging aanvragen tot en met 30 december 2024. De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na de datum van het voorstel. Dit betekent bijvoorbeeld dat als het voorstel wordt verstuurd in augustus 2024, de huurverlaging ingaat per 1 oktober 2024. Op de site van de woonbond vind je de modelbrief huurverlaging .
Redenen om bezwaar te maken
1. De Goede Woning heeft de huuraanpassing te laat aangekondigd. Je moet de brief over de huurverhoging minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum hebben ontvangen. Komt de brief te laat en maak je bezwaar, dan moeten wij de huurverhoging later laten ingaan of aan de Huurcommissie vragen wanneer de verhoging in mag gaan.
2. In de huurverhogingsbrief staan fouten. Bijvoorbeeld een te hoog percentage, een verkeerde ingangsdatum of een onjuiste netto huurprijs.
3. Je hebt de Huurcommissie gevraagd om de huurprijs te verlagen bij onderhoudsgebreken.
4. De Huurcommissie heeft jouw huurprijs tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken en deze gebreken zijn nog niet verholpen.
5. De nieuwe huurprijs komt boven de maximale huurprijs te liggen volgens de puntentelling die bij de woning hoort.
6. De Goede Woning verhoogt de huurprijs binnen 12 maanden opnieuw. Hierop zijn 3 uitzonderingen.
De Goede Woning mag de huurprijs wel binnen 12 maanden verhogen:
in het 1e jaar van je huurcontract;
als de vorige huurverhoging langer dan een jaar geleden was;
als wij jouw woning hebben verbeterd.
7. Je betaalt een all-in huurprijs. Je betaalt dan één bedrag aan netto huurprijs en bijkomende kosten. Zo kun je niet controleren of de huurverhoging klopt. Wil jouw verhuurder de huurprijs toch verhogen? Vraag hem dan om de all-in prijs te splitsen.
Kijk voor meer informatie en contact met de Huurcommissie.
Als je inkomen over 2022 wel klopt, maar je inkomen over 2023 is gedaald moet je dit via een bezwaarschrift melden bij De Goede Woning. Dit bezwaarschrift moet aangevuld worden met inkomensgegevens over 2023 van alle bewoners en een uittreksel uit het GBA (gemeentelijke basisadministratie).
De inkomensverklaring vraag je aan bij de Belastingdienst. Als de inkomensverklaringen 2023 nog niet beschikbaar zijn bij de Belastingdienst, dan moeten de bewoners hun inkomensgegevens zelf aanleveren (bijvoorbeeld loonstroken).
Jouw bezwaarschrift met bijlagen moet vóór 1 juli 2024 bij ons binnen zijn. Wij verwerken deze zo snel mogelijk, maar kunnen niet garanderen dat de huur per 1 juli al is aangepast op dit lagere inkomen. Eventueel teveel betaalde huur ontvang je van ons terug.
Als de Belastingdienst de inkomensverklaringen niet op tijd kan aanleveren, dan heb je hier na 1 juli a.s. ook nog de tijd voor. Je moet wel vóór 1 juli 2024 bezwaar maken. Je kunt daarin aangeven dat jouw verzoek om inkomensverklaringen bij de Belastingdienst ligt. Als blijkt dat jouw inkomen inderdaad gezakt is tot onder de inkomensgrens dan betaalt De Goede Woning de eventueel teveel betaalde huur vanaf 1 juli 2024 terug.
Als je inkomen na 2021 lager is geworden kun je in de volgende situaties huurverlaging aanvragen:
• Je woonde op 1 maart 2023 in jouw huurwoning. En je hebt in 2023 GEEN huurverlaging gehad.
• Jouw (kale) huur is in 2024 hoger dan € 577,91 per maand.
• Je woont alleen en jouw inkomen is * lager geworden dan € 24.840 per jaar (of € 26.430 als je AOW krijgt).
• Je woont met 2 of meer personen en jouw inkomen is * lager geworden dan € 32.370 per jaar (of € 35.150 als je AOW krijgt).
• Jouw verlaagde gezamenlijke inkomen is minimaal 6 maanden voor het verzoek tot huurverlaging opgetreden.
De gegevens waarmee je kunt aantonen dat jouw inkomenssituatie is gewijzigd, moet je zelf bij De Goede Woning aanleveren. Je kunt de eenmalige huurverlaging aanvragen tot en met 30 december 2024. De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na de datum van het voorstel. Dit betekent bijvoorbeeld dat als het voorstel wordt verstuurd in augustus 2024, de huurverlaging ingaat per 1 oktober 2024. Op de site van de woonbond vind je de modelbrief huurverlaging.
Je stuurt ons een brief.
* Huur je een appartement, eengezinswoning of andere zelfstandige woonruimte? Gebruik dan de modelbrief ‘Bezwaar jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woonruimte’. Deze is te vinden op de website van de Huurcommissie
* Huur je een kamer of een andere onzelfstandige woonruimte? Gebruik de modelbrief ‘Bezwaar jaarlijkse huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte’. Deze is te vinden op de website van de Huurcommissie.
Hoe bezwaar maken
1. Voor 1 juli 2024 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij De Goede Woning. Als wij de huurverhoging in stand laten, dan vragen wij de Huurcommissie het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
2. De huurder betaalt de huurverhoging niet. De Goede Woning stuurt de huurder vóór 1 oktober 2024 een herinneringsbrief. Blijft de huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
Wanneer bezwaar opsturen
Stuur het bezwaarschrift aan De Goede Woning voordat de huurverhoging ingaat.
Bijvoorbeeld: Gaat de huurverhoging in op 1 juli? Zorg er dan voor dat De Goede Woning de brief voor 1 juli 2024 krijgt. Wij moeten het bezwaar dus uiterlijk op 30 juni 2024 hebben ontvangen.
Bezwaar gemaakt en dan?
Gaan wij akkoord met je bezwaar? Dan gaat jouw huurprijs niet omhoog of krijg je een lagere huurverhoging. Je krijgt hierover bericht van ons. Zijn wij het niet eens met jouw bezwaar? Dan vragen wij de Huurcommissie om de huurverhoging te beoordelen. De Goede Woning start een procedure.
Bezwaar maken i.v.m. dalend inkomen dit jaar
Als er in dit jaar een terugval is (geweest) in inkomen, dan heeft dat geen invloed op de huurverhoging van dit jaar, zoals we die bekend hebben gemaakt. Je kunt hiertegen geen bezwaar maken. Je kunt pas in juni van het volgende jaar een verzoek tot huurverlaging indienen. Hierbij moet een uittreksel uit het GBA en een inkomensverklaring over het huidige jaar van alle bewoners worden toegevoegd. Een huurverlagingsvoorstel moet tenminste 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De verlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum. Een modelbrief vind je op de website van de Huurcommissie.
Als er in dit jaar een terugval is (geweest) in inkomen, dan heeft dat geen invloed op de huurverhoging van dit jaar, zoals we die bekend hebben gemaakt. Je kunt hiertegen geen bezwaar maken. Je kunt pas in juni van het volgende jaar een verzoek tot huurverlaging indienen.
Hierbij moet een uittreksel uit het GBA en een inkomensverklaring over het huidige jaar van alle bewoners worden toegevoegd. Een huurverlagingsvoorstel moet tenminste 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De verlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum. Een modelbrief vind je op de website van de
Markthuur hangt af van de waarde van de woning op de vrije markt (deze is afhankelijk van vraag en aanbod op de woningmarkt)
Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven de grens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de maximale huurgrens .
Nee, je hoeft deze huurprijswijziging niet aan de Belastingdienst door te geven. De Goede Woning geeft de nieuwe netto huurprijs aan de Belastingdienst door.
Is één van onderstaande punten het geval? Ga dan naar de website
voor meer informatie.Dit is een systeem om de maximale huurprijs vast te stellen voor een huurwoning. Door middel van punten wordt de kwaliteit van de woning vastgesteld. Hoe meer punten de woning krijgt, hoe hoger de huur mag zijn.
Voor alle huurders
Het woningwaarderingsstelsel geldt voor alle huurders van een sociale huurwoning. De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen.
Aanpassing maximale huurprijsgrenzen
De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli 2024 geïndexeerd (verhoogd) met 10% en naar boven afgerond op hele centen.
Niet verplicht om mee te sturen
Wij zijn als verhuurder niet (meer) verplicht de woningwaardering mee te sturen met het huurvoorstel. Ook het vermelden van de maximale huurprijs is niet meer verplicht. Dit was in het verleden wel zo. Vanaf 2016 is dit wettelijke niet meer verplicht. Als je deze wil hebben kun je dit bij ons opvragen.
Ja, dit mag. De huurprijs is vastgelegd voor het kalenderjaar 2023. in dat jaar mocht je geen huurverhoging krijgen. Dat geld niet meer voor 2024. De huur mag in 2024 dan ook verhoogd worden.